Органи місцевого самоврядування забов'язані найближчим часом оголосити конкурси та призначити управителів багатоквартирних будинків, власники яких не створили ОСББ.

Інститут ОСББ в Україні існує вже дуже давно. Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" фіз змінами та доповненнями функціонує ще з кінця 2001 року, розроблено низку законних та підзаконних актів з регулювання створення та роботи об'єднань співвласників. Тим не менш, свідомість власників багатоквартирних будинків досі залишається критично низькою. Більшість з них займають пасивну позицію. Як наслідок, на даний час майже третина будинків по всій Україні (до слова, їх понад 180 тисяч) не має організованого об'єднання співвласників та управителя.

Влада відреагувала на ситуацію, що склалася, і ще в вересні 2021 року розробила відповідний Урядовий законопроект № 6103 "Про внесення змін до розділу VI "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про житлово-комунальні послуги", згідно якого, виконавчі органи місцевих рад або інші суб'єкти, які здійснюють управління об'єктами ЖКГ" зобов'язані до 1 березня 2022 року оголосити та провести конкурси, за результатами яких будуть визначені виконавці послуг з утримання будинків, співвласники яких досі не створили об'єднання власників житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (ОСББ).

Хто такий управитель?

Управитель (керуюча компанія) ‒ фізична особа-підприємець або приватна фірма, основна діяльність якого бути посередником між власниками підшефного йому багатоквартирного будинку та юридичними чи фізичними особами, які здійснюють діяльність з надання комунальних послуг.

Свою діяльність управитель здійснює на підставі договору з співвласниками житлового будинку. Оплата за надані послуги та роботу керуючого стягується з власників житла у вигляді іменних платіжок.

Головна компетенція керуючого ОСББ - забезпечення якісного утримання спільного майна та своєчасних дій з ремонту багатоквартирного будинку та прибудинкової території, а також збереження гідних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.

До компетенції управителя належить:

• організація робіт з утримання спільного майна та закріпленої за мешканцями прибудинкової території;
• обслуговування ліфтових підйомників;
• облік та закупівля електроенергії для освітлення та забезпечення функціонування спільного майна мешканців об’єднання;
• здійснення поточного ремонту спільного майна;
• додаткові послуги, що можуть бути замовленні за ініціативою учасників ОСББ (до прикладу, повірка лічильників);
• обрання постачальників послуг та укладання з ними договори підряду щодо подачі холодної і гарячої води, електроенергії, газу та опалення, вивезення сміття, прибирання прибудинкової території, проведення будівельних та ремонтних робіт).

Управителю, згідно додаткових положень, можуть делегуватися обов'язки з накопичення коштів на проведення реконструкції, реставрації, капітального ремонту, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку. Крім того, йому делегуються повноваження з укладання договорів оренди майна, що є спільною власністю учасників ОСББ.

Станом на кінець 2021 року лише 20% від загальної кількості багатоквартирних будинків у нашій державі створили ОСББ. Ще 39% поступово переходять до управління обравши керуючу особу самостійно або за результатами конкурсу органів місцевого самоврядування. Решта мешканців багатоквартирних будинків живуть дотримуючись старого законодавства.

Саме тому у Міністерстві зобов'язали органи місцевої влади у найближчий термін провести конкурси та призначити управителів тим будинкам, мешканці яких досі не визначились з формою управління.

Процедура проведення конкурсу з визначення управителя.

Згідно Наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України № 150 від 13.06.2016 порядок проведення конкурсу з призначення управителя наступний:

1. Складання організатором конкурсу переліку житлових будинків, які потребують управителя.
2. Оголошення конкурсу згідно складеного переліку.
3. Затвердження складу конкурсної комісії та положення щодо її функціонування.
4. Інформування населення щодо конкурсу на офіційних веб-ресурсах та засобах масової інформації.
5. Визначення кінцевого строку конкурсу, який не може бути менший ніж 30 календарних днів з моменту розміщення оголошення щодо конкурсу.
6. Може встановлюватись плата за участь у конкурсі (гранична п'яти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян для кожного об'єкту).
7. Прийом заявок від учасників.
8. Надсилання учасникам конкурсної документації протягом трьох робочих днів з дня отримання заяви про участь.
9. Надання учасниками конкурсних пропозицій (не пізніше десяти днів до завершення конкурсу).
10. Визначення переможця, який набрав максимальну кількість балів відносно об’єкта конкурсу. Варто зазначити, що оголошення переможця повинно відбутися не пізніше десяти календарних днів з моменту, коли будуть розкриті конверти з конкурсними пропозиціями.
11. Оголошення переможців на засіданні конкурсної комісії, куди запрошуються всі учасники.
12. У випадку, якщо на певний об’єкти у конкурсі взяв участь лише один конкурсант і його пропозиція була гідною - він оголошується переможцем.
13. Затвердження рішення про призначення управителя виконавчим органом місцевої ради, на підставі підписаного рішення конкурсної комісії, протягом п'яти календарних днів.
14. Укладання договору щодо надання послуги з управління багатоквартирним будинком з переможцем конкурсу протягом п'яти календарних днів з дня прийняття виконавчим органом місцевої ради відповідного рішення.

Права та обов'язки управителя.

Управитель здійснює свою діяльність на підставі укладеного договору з надання послуг щодо управління багатоквартирним будинком. Цей документ укладається згідно типового договору, затвердженого Кабміном та містить наступні положення:

1. Послуги, які забезпечує управитель.
2. Перелік вимог до якості наданих послуг.
3. Визначення прав та обов’язків сторін.
4. Визначення відповідальності сторін у випадку порушення умов договору.
5. Вартість послуг, що надаються.
6. Терміни та порядок здійснення винагороди за надані послуги.
7. Порядок і умови коригування чинного договору.
8. Строк згідно якого діє договір, порядок і умови продовження його дії та розірвання.

Договір щодо надання послуг з управління затверджується і підписується на зборах співвласників. Він є обов'язковим до виконання.

Протягом місяця, з дня підписання, новий управитель повинен надіслати примірник договору кожному співвласнику багатоквартирного будинку, завірений власним підписом.

Термін договору - один рік. У випадку, коли за місяць до завершення дії документу жодна зі сторін у письмовому вигляді не висловила бажання розірвати домовленість, документ пролонгується ще на один рік.

Управитель має право:

• контролювати дотримання вимог щодо експлуатації жилих приміщень та прибудинкової території, санітарно-гігієнічних правил і правил пожежної безпеки, інших нормативно-правових актів у сфері комунальних послуг;
• контролювати своєчасне усунення виявлених неполадок, пов'язаних з експлуатацією спільного майна, що виникли з вини споживача, або відшкодування вартості таких робіт;
• отримувати компенсацію за надані згідно законодавства окремим категоріям громадян пільги та нараховані субсидії з оплати житлових послуг;
• бути поінформованим щодо зміни власника певного житла, кількості мешканців;
• згідно рішення співвласників, надавати в оренду, встановлювати сервітут щодо спільного майна багатоквартирного будинку;
• завжди мати доступ до приміщень, будинків і споруд для ліквідації аварій, усунення неполадок, що виникли у санітарно-технічному та інженерному обладнанні;
• вести претензійно-позовну роботу у разі виникнення заборгованості за надані послуги в порядку і строки, встановлені законом та/або договором;
• припинити або призупинити надання певних послуг, у разі несплати або часткової заборгованості;
• діяти від імені співвласника, при наявності його письмової згоди, у відносинах з виконавцями комунальних послуг

У випадку, якщо протягом дії укладеного договору, на зборах співвласників буде прийняте рішення щодо зміни форми управління або управителя, договір може бути достроково розірваний, але не раніше ніж через два місяці з дати направлення письмового повідомлення щодо такого рішення виконавцю. Протягом цього часу управитель повинен здійснити остаточний розрахунок за весь об'єм наданих послуг.

Варто зазначити, що у багатоквартирних будинках, житлові та нежитлові приміщення яких є виключно державною чи комунальною власністю, управитель визначається органом, уповноваженим здійснювати керівництво державним або комунальним майном відповідно.

Читайте також "Платіжки за комунальні послуги поповняться новим тарифом".